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      业主和中介签独家代理协议 需履行约定

      时间:2022-12-13 07:17:37 本站 点击:20

        信息时报讯(记者 罗莎琳)一些业主为了将房子尽快卖出,往往会和某一家中介公司签订独家代理合约。不过,独家代理过程中,虽然卖方与中介公司签订的独家代理协议一般是中介公司提供的格式条款,但不代表所有的格式条款均属于“霸王条款”,也不能因为缔约过程中使用了格式条款,由此认定违反了法律法规、侵害了卖方自由缔约的权利或者加重了卖方的责任。

        2019年1月,李某打算出售其白云区的物业,准备在越秀区买一套学位房。他跟某中介公司签订《独家委托代理协议》(下称独家协议),拟出售价格为400万元,委托期限为2019年3月10日至2019年5月9日。协议约定,中介公司在代理期间提供不少于5次的看房机会或面谈机会;李某在委托期限内不得自行或委托其他中介公司等第三方出售该物业,如违反该约定条款,委托人支付标准为前述出售价格的2%作为违约金。

        2019年4月10日,业主李某通过其朋友认识了买方张某,并与张某私下签订《房地产买卖合同》并成功售出,交易价款为400万元。中介公司得知房屋被出售后,依据独家委托协议向李某追讨中介费损失,李某以独家代理协议属于霸王条款为由拒绝赔偿。由于双方意见分歧较大,在无法协商一致的情况下中介公司向法院提起诉讼,要求李某支付违约金8万元。

        李某答辩认为:独家委托协议排除了自己自主选择中介服务的主要权利,加重了自己支付中介费的责任,免除了某中介公司自身责任,某中介公司也未尽到合理的提示和说明义务,该协议应属无效。

        法院审理认为,《独家协议》是双方在协商一致的基础上订立的,是双方当事人的真实意思表示,内容没有违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。根据《合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定及《独家协议》的约定,李某应向A中介公司支付违约金8万元。

        据悉,独家代理作为一种希望中介公司加大房源宣传投入,以期快速促成合同订立的居间方式,其积极意义应得到肯定。独家代理过程中,中介公司一般会集中力量主推目标物业,甚至会预付一定的保证金给卖方,从权利义务对等的原则来看,在代理期限内,该中介公司的独家代理权应得到法律的认可与保护。独家代理过程中,虽然卖方与中介公司签订的独家代理协议一般是中介公司提供的格式条款,但不代表所有的格式条款均属于“霸王条款”,也不能因为缔约过程中使用了格式条款,由此认定违反了法律法规、侵害了卖方自由缔约的权利或者加重了卖方的责任。

        在此,广州市房地产中介协会提醒广大消费者:卖方在签署独家代理合同(协议)时,应对所签署的文件进行认真审查,在签订《独家协议》后,单方取消委托、跳单,或者在独家代理期限内再次委托其他中介公司等有违独家代理的行为属于违约,需承担相应的违约责任。

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