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      河南省前期物业服务合同(示范文本2021版)

      时间:2022-12-08 20:10:39 本站 点击:24

        各省辖市住房和城乡建设局、房地产管理局(中心),济源示范区住房城乡建设局,郑州航空港经济综合实验区市政建设环保局,各有关单位:

        根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》和《河南省物业管理条例》等有关规定,我厅对《河南省前期物业服务合同》(示范文本)进行了修订。现将《河南省前期物业服务合同》(示范文本2021版)予以印发,供建设单位与物业服务企业签订《前期物业服务合同》参照使用。新文本自2021年1月1日起启用,原《河南省前期物业服务合同》(示范文本)届时自动废止。

        1. 本合同文本为示范文本,由河南省住房和城乡建设厅制定,供建设单位与物业服务企业签订《前期物业服务合同》参照使用。合同双方当事人在签约之前应当仔细阅读本示范文本的内容。

        2. 本合同文本所称的甲方为物业建设单位,乙方为物业服务企业。经双方当事人协商确定,可以对本示范文本的条款内容(包括选择内容、填写空格部位的内容)进行修改、增补或删减。“[]”中选择内容,以划“√”方式选定;对于实际情况未发生或双方当事人不做约定的,应当在空格部位划“×”,以示删除。

        3. 本合同文本中所称前期物业管理,是指建设单位通过选聘物业服务企业,由物业服务企业按照合同约定,对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生、安全防范和相关秩序的活动。

        5. 乙方依照本合同提供管理服务的受益人为本物业管理区域内的全体业主和物业使用人,全体业主和物业使用人享受本合同提供的服务并承担按本合同规定按时交纳物业服务费等义务。

        根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》、《河南省物业管理条例》等法律、法规及规章的规定,甲乙双方本着平等、自愿、公平、诚信的原则,就甲方依法以[公开招标方式][邀请招标方式]选聘乙方对 (物业管理区域名称)提供前期物业服务事宜协商一致,订立本合同。

        第二条 自本合同签订之日起至物业承接查验完成之日,乙方可以根据后期管理的需要,本着方便业主、提高管理服务效率的原则向甲方提供早期介入服务。早期介入具体服务内容及费用由甲、乙双方另行约定。

        第三条 乙方应当按照相关法律法规的规定,建立装饰装修管理制度。业主或物业使用人申请装饰装修时,乙方应当对其行为进行登记,告知相关的禁止行为和注意事项,与其订立书面的装饰装修服务协议,就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用的标准、交纳与退还等事项进行约定。

        装饰装修过程中,乙方应当按照相关规定处置装饰装修垃圾。乙方采取集中处置的,应当在装饰装修服务协议中约定装饰装修垃圾清运费用标准。

        如收取装饰装修保证金,业主或物业使用人未违反装饰装修管理规定且未造成共用部位、共用设施设备和承重结构损坏的,在完工后可向乙方申请退还装修押金,乙方应当在 日内将押金(不含息)如数退还。乙方未在规定日期内退还装修押金的,应当按照不低于本合同第十七条的标准向业主或物业使用人支付违约金。

        第四条 甲乙双方应当就业主入住前(承接查验完成至向业主交付房屋之日)的服务事宜签定书面协议,明确服务的范围、费用以及双方的权利义务等事项。业主入住前的服务范围一般包括:

        (一)制定物业服务工作计划并组织实施;管理物业承接查验资料等;根据法律、法规和《临时管理规约》的授权制定物业服务的有关制度;

        (七)协助做好安全防范工作。物业管理区域内发生安全事故,应当及时向有关部门报告,采取相应措施,协助做好救助工作;在发生自然灾害、公共卫生事件等突发事件时开展应急处置,配合执行政府依法实施的应急处置措施和管理措施;

        (十)发现物业区域内违反有关治安、环保、消防、物业装饰装修和使用等方面法律、法规、规章的行为,应当及时采取合理措施制止、向有关部门报告并协助处理;

        本合同所涉及共用部位、共用设施设备、场地不包括甲方未移交或未委托、乙方不能进入或控制的业主专有部分内的共用部位、设施设备和场地。相关法律法规规定由供水、供电、供暖、供气、有线、宽带等专业经营单位维护的专业经营设施除外。

        第七条 业主、物业使用人可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务,服务内容和费用由双方另行商定。

        第八条 乙方提供的前期物业服务内容与标准应当达到甲方招标文件、乙方投标文件及本合同约定的前期物业管理服务内容及标准(具体标准见附件五)。

        乙方按照上述标准收取物业服务费用,并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务,盈余或亏损由乙方享有或承担。

        物业服务资金应全部用于本合同约定的支出。乙方应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算,并于每年 月 日前向全体业主公布物业服务资金的收支情况。物业服务支出年度结算后结余部分,转入下一年度继续使用;年度预算外支出,乙方应当及时征得甲方、业主同意后,可将物业服务支出年度结算后不足部分,纳入下一年度预算计划。

        第十一条甲方委托乙方管理维护玻璃幕墙等建筑幕墙的,或委托乙方负责运营的共用配套设施(未计入物业服务成本的),乙方另行收取相关费用,收费方式和标准如下:

        第十三条本物业管理区域内的机动车车位由乙方实施物业管理。车位物业服务费按照下列标准由业主或使用人交纳:

        乙方利用公共场地、公共道路划定车位满足业主停车需要的,乙方应当按照《河南省物业管理条例》有关规定执行。

        (三)停车库(位)配套的共用设施、设备(包括照明、通排风、给排水、消防、标识、道闸等系统)的维护、运行费用;

        第十五条 业主或者车位使用人如果需要乙方对车辆提供保管服务,应当另行和乙方签订保管协议进行约定。

        第十六条 物业服务费用按照[每月] [每季] [半年] [其他]交纳,业主或者物业使用人应当在 (具体的交费时间)前交纳。

        车位物业服务费用按照[每月] [每季] [半年] [其他]交纳,业主或者物业使用人应当在 (具体的交费时间)前交纳。

        第十七条 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的,从其约定,业主负连带交纳责任。物业发生产权或者租赁权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费。

        第十八条甲方不得对业主的物业服务费、车位物业服务费作出减免承诺或者约定。已经承诺或者约定减免的物业服务费,由甲方承担。

        第十九条 在本合同有效期内,由于物价上涨、工资调整等因素导致乙方成本支出增加的,乙方确需调整物业服务收费标准的,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,且应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

        乙方应当在征求业主意见结束后,在物业管理区域内显著位置公示最终结果。甲方、业主对调整物业服务收费标准有异议的,乙方应当予以书面说明调整的理由和征求业主意见情况。

        第二十条 乙方接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业服务单位委托代收使用费用的,不得向业主收取手续费等额外费用,不得限制或变相限制业主或物业使用人购买或使用。

        第二十一条 甲方应当在物业交付使用十五日前,与乙方完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。物业承接查验的费用,由甲方或者 承担。

        甲乙双方应当签订物业承接查验协议,对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。物业承接查验协议应当作为前期物业服务合同的补充协议。

        (二)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备的竣工图,绿化平面图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

        (三)共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料,包括机电设备出厂合格证、设备使用说明书、设备安装、调试报告和设备保修卡、保修协议等资料;

        (五)《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》及物业共用部位共用设施设备的相关使用说明文件;

        第二十四条 甲乙双方的现场查验应当形成书面记录,由参加查验的人员签字确认。乙方应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形,书面通知甲方,甲方应当及时解决并组织乙方复验。

        对于分期开发建设的物业项目,可以根据开发进度,对符合交付使用条件的物业分期承接查验。甲乙双方应当在承接最后一期物业时,办理物业项目整体交接手续。

        乙方应当自物业承接查验完成后三十日内,报经 县(市、区)物业管理行政主管部门进行物业承接查验备案。

        第二十五条 甲方交付使用的物业应当符合国家、本省规定,按照规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

        甲方委托乙方提供物业保修服务的,应当签订保修服务协议并向业主公示,保修过程中产生的费用按照第 种方式支付:

        (二)甲方将工程质量保证金预拨乙方账户,乙方履行保修责任,并据实从工程质量保证金中列支保修产生的相关费用。乙方应定期向甲方通报工程质量保证金支出情况;

        第二十六条甲方按照《河南省物业管理条例》和《河南省物业管理用房管理办法》的规定,向乙方提供能够直接使用的物业管理用房。具体位置、面积如下:

        上述物业管理用房的第 项为业主委员会办公用房,本物业管理区域成立业主大会时,乙方应当及时向业主委员会移交,供其使用。

        物业管理用房的所有权依法属于全体业主,乙方在本合同期限内无偿使用,专用于物业管理服务工作,不得买卖、抵押,未经业主大会同意,不得改变用途。

        第二十七条 业主大会成立前,乙方应配合甲方制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

        第二十八条 因维修物业或者公共利益,甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的,应征得相关业主和乙方的同意。

        第二十九条 乙方发现共用设施设备存在性能故障或者其他安全隐患的,应当立即采取措施,通知甲方和相关单位及时维修。保修期内,费用由甲方承担,保修期外乙方应当立即组织应急维修,应急维修使用维修资金的,费用明细应当向业主公示。

        第三十条 因甲方原因造成供水、排水、供电、供气、供热、信息通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备未并入市政公用系统的,由甲方负责进行改造并入市政公用系统,乙方和业主予以配合,费用由甲方承担。

        第三十二条 本合同期限自 年 月 日起,至年 月 日或( )止。但在本合同期限内,业主委员会或者业主与新的物业服务人签订的物业服务合同生效时,本合同自行终止。

        第三十三条 业主依照法定程序共同决定解聘物业服务企业的,可以解除物业服务合同。决定解聘的,应当提前六十日书面通知物业服务企业,但是合同对通知期限另有约定的除外。

        第三十四条 物业服务合同终止后,乙方应按约定及时退出物业管理区域,不得以存在事实上的物业服务关系为由,请求业主支付物业服务合同终止后的物业服务费。

        第三十五条 本合同期限届满,甲方未作出选聘或者续聘决定,乙方自愿按照本合同约定继续提供服务的,本合同自动延续至业主、业主大会作出选聘或者续聘决定为止。

        第三十六条 本合同期限届满,乙方决定不再续签的,应当在本合同期限届满前九十日书面告知甲方、业主、物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)和居民委员会(村民委员会)。

        甲乙双方需提前终止本合同的,应当提前九十日书面告知对方,经协商一致同意后,书面告知本条第一款所列的相关单位和人员,双方解除合同前乙方应当维持正常的物业管理秩序,不得停止服务,并承担如下违约责任:

        (一)应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定,移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业;

        (二)负责在物业销(预)售时将本合同的内容向购房人进行明示,并在与购房人签订的销售合同中包含本合同约定的内容;物业买受人签订物业买卖合同,即为对接受本合同内容的承诺;

        (三)制定《临时管理规约》,在物业销售前将《临时管理规约》向物业买受人明示,并予以说明,要求物业买受人对《临时管理规约》予以书面承诺;

        (四)在首次业主大会成立并选举产生业主委员会前,代表全体业主审定乙方制定的前期物业管理服务方案及物业服务年度工作计划;监督、检查乙方物业服务工作开展情况;

        (六)支持配合乙方做好物业服务工作和宣传教育、文化活动,积极践行消防安全、减灾防灾等社会责任;不得干涉乙方依法、依本合同约定内容所进行的物业服务活动;

        (十)物业管理区域达到成立业主大会条件的,甲方应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面报告,并按规定提供相关资料;

        (一)设立专门机构负责本物业管理区域的日常服务工作,并委派具有相应专业要求的管理与技术人员履行本合同;

        (二)按照物业管理相关法律法规规定及本合同的约定独立开展物业服务活动,接受业主、甲方的监督,定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况,以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开;

        (四)在首次业主大会成立并选举产生业主委员会前,应配合甲方制定本物业管理区域内物业管理相关规章制度,并获得甲方同意后实施。根据规章制度提供物业服务时,甲方、业主(物业使用人)应积极给予配合;

        (五)在甲方首期房屋交付前,应接受甲方委托安排主要管理人员和工程技术人员进驻现场,与甲方按约定做好承接查验工作,并配合甲方做好房屋验收、承接查验及房屋交付、业主入住的协助工作;

        (六)对业主或物业使用人违反物业管理相关规定及《临时管理规约》的行为,应采取告知、劝阻、向有关部门报告并申请强制执行等措施;

        (七)可以选聘专业性服务企业承担物业管理区域内的专项服务项目,但不得将本物业管理区域内的全部物业服务委托给第三方;应当将委托事项及受委托企业的信息在物业管理区域内公示;与受委托企业签订的合同中约定的服务标准,不得低于本合同约定;应当对受委托企业的服务行为进行监督,并对受委托企业的服务行为承担责任;

        (八)应当结合本物业管理区域的实际情况,编制物业服务方案、年度服务计划、年度维修养护计划、年度费用预算和决算报告;保修期满后,应根据物业实际情况制定本物业的年度大修、中修和更新、改造方案,并按规定程序办理;

        (九)应按相关规定要求,在物业管理区域显著位置进行信息公示,及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项,及时处理业主和物业使用人的投诉;

        (十)建立、妥善保管和正确使用本物业的管理服务档案,负责及时记载有关变更情况,并对业主的个人资料信息保密;

        (十一)应当对房屋装饰装修情况进行现场巡查,业主、物业使用人、装饰装修施工人员应当予以配合。乙方应当对不符合安全要求和影响公共利益的装修行为进行劝阻、制止。劝阻、制止无效的,应当及时报告有关行政主管部门;

        (十二)属于甲方保修的业主专有部分物业,业主提出修理申请的,乙方应当给予协助,并对施工现场提出管理要求;

        (十三)按照合同约定落实安全防范措施,并协助公安等相关部门做好物业管理区域内的安全防范工作;物业管理区域内发生安全事故等突发事件时,在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政主管部门报告,并协助做好救助工作;

        (十四)按照合同约定提供消防安全防范服务,定期开展防火检查巡查和消防宣传教育,对管理区域内的共用消防设施和疏散通道、安全出口、消防车通道进行维护管理,及时劝阻和制止占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道等行为,劝阻和制止无效的立即向所在地乡镇人民政府、街道办事处或者消防救援机构报告;

        (十五)未履行物业服务合同义务或者履行合同义务不符合约定,导致业主人身、财产受到损害的,应当依法承担相应的法律责任;

        (十六)本合同依法解除、协商解除、单方解除或者期满终止时,乙方应当按照有关规定和本合同约定退出本物业管理区域的物业服务,并按有关规定和本合同约定办理移交手续和项目退出手续;

        第三十九条 甲方违反前期物业服务合同、临时管理规约或者相关法律、法规、规章,致使乙方的管理服务无法达到合同约定的服务内容和质量标准,给业主、物业使用人造成损失的,由甲方负责承担相应的赔偿责任。

        甲方违反相关法律、法规、规章规定和合同约定,拒绝或拖延履行保修义务的,业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复,修复费用及造成的其他损失由甲方承担。

        由于甲方开发建设遗留问题导致乙方未能完成服务事项的,乙方有权要求甲方限期解决,甲方应当承担相应的违约责任;给乙方造成损失的,甲方应当承担相应的赔偿责任。

        第四十条 乙方违反前期物业服务合同、临时管理规约或者相关法律、法规、规章,管理服务达不到合同约定的服务内容和质量标准,给业主、物业使用人造成损失的,由乙方负责承担相应的赔偿责任。

        乙方违反相关法律、法规、规章规定和合同约定,擅自扩大收费范围、提高物业服务费等收费标准或者重复收费的,业主、物业使用人就超额部分有权拒绝交纳。乙方已经收取的违规费用,业主、物业使用人有权要求乙方返还。

        乙方擅自利用共用部位、共用设施设备营利,或者存在将公共收益全部据为己有等侵害业主共同权益行为的,应当承担停止侵害、排除妨碍、恢复原状、赔偿损失、返还收益等民事责任。

        乙方在实施物业管理活动中,损害物业管理区域内共用部位、共用设施设备的,应当依法承担停止侵害、排除妨碍、恢复原状、赔偿损失等民事责任。

        第四十一条 甲方、业主违反本合同的约定,未能按时足额支付乙方物业管理服务等相关费用的,乙方有权要求甲方、业主限期交纳。

        第四十二条甲方与乙方恶意串通、弄虚作假,在物业承接查验活动同侵害业主利益的,双方应当共同承担赔偿责任。

        第四十三条业主、物业使用人违反前期物业服务合同、临时管理规约或者相关法律、法规、规章,致使乙方的管理服务无法达到合同约定的服务内容和质量标准,给乙方或其他业主、物业使用人造成损失的,乙方应追究并配合其他业主、物业使用人追究违法违规违约的业主、物业使用人的责任,并要求其据实赔偿。

        第四十四条 因不可抗力致使合同部分或全部无法履行的,根据不可抗力的影响,部分或全部免除责任。

        第四十五条 为维护公共利益,在不可预见情况下,如发生煤气泄漏、漏电、火灾、暖气管破裂、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件,乙方因采取紧急避险措施造成损失的,当事人应当按有关规定处理。

        (二)因维修养护本物业管理区域内的共用部位、共用设施设备需要,且事先已告知业主或物业使用人,暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的;

        (三)因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的;

        (六)属于物业专项维修资金或共有资金列支范围,乙方已尽充分的说明告知义务,但因参与表决的专有部分占建筑物总面积四分之一以上的业主且占总人数四分之一以上的业主不同意出资,从而未维修、更新、改造物业的共用部位、共用设施设备造成相关后果的;

        第四十七条 乙方承接本合同约定的物业管理区域后,为方便向业主提供入住等服务,甲方应当向乙方提供本物业管理区域内所有业主的个人信息,包括但不限于门牌号、姓名、身份证号码、联系电话、家庭成员等信息。

        未经业主同意,乙方不得向乙方以外的任何公司、组织或个人披露业主的个人信息,但法律法规另有规定的除外。

        第四十九条 乙方应当采取充分措施保护业主个人信息,以免未经授权导致的信息泄露。在下列情况下,乙方可以使用业主信息:

        第五十条 业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定,但物业使用人违反本合同约定的,业主应承担连带责任。

        第五十一条 本合同中计算物业服务收费的建筑面积,以不动产登记的建筑面积为准。未取得不动产登记证书的,按以下文件的先后顺序确定:

        第五十三条甲方应当将本合同作为商品房买卖合同的附件。甲方有义务将本合同中涉及物业买受利、义务的条款向物业买受人作出充分说明。

        甲方与物业买受人签订买卖合同时未将本合同作为附件的,按买卖合同约定的前期物业服务收费标准执行。如买卖合同约定的前期物业服务收费标准与本合同约定标准不一致的,按较低的收费标准执行。买卖合同约定的收费标准低于本合同约定标准的,差额由甲方承担。

        第五十四条 本合同未尽事宜,双方可另行以书面形式签订补充协议,与本合同具有同等的法律效力。修改、补充的内容不得与本合同和《临时管理规约》的内容相抵触。补充协议与本合同存在冲突的,以本合同为准。

        第五十五条 合同履行过程中发生争议的,双方可通过协商或向物业所在地行业主管部门申请调解的方式解决;不愿协商、调解或协商、调解不成的,可按以下第 种方式解决:

        第五十六条 本合同签订后,由乙方负责向物业所在地物业管理部门进行备案。本合同正本连同附件一式 份,甲、乙双方各执 份、物业所在地政府主管部门备案壹份,具有同等法律效力。

        在合同履行过程中,由于甲方或乙方原因,出现备案合同与实际合同不一致、公示服务内容与合同约定不一致等情形,导致业主或物业使用人对部分合同条款产生异议的,以有利于业主和物业使用人的解释为准。

        三、环境卫生、美化绿化管理服务:物业共用部位和相关场地卫生的清洁,垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通

      《河南省前期物业服务合同(示范文本2021版)》
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