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      签订居间合同后违约的责任

      时间:2022-12-11 05:56:39 本站 点击:21

        2009年8月25日,房屋出售人苗小姐与房屋买受人茹先生经房屋中介公司居间介绍签订一份《房地产居间协议》(以下简称“居间协议”),“居间协议”的一个附件是《房地产买卖协议》(以下简称“买卖协议”),“居间协议”就房屋坐落、房屋总价款、购房定金、各期房款的支付期限、佣金的收取、定金罚则作了简约规定,而“买卖协议”由买卖双方签订,并就房屋坐落、房屋总价款、购房定金、各期房款的支付期限、尾款的扣留、房地产买卖合同的签订期限、房屋交接及涉案房屋的水、电、煤、电话、有线电视、维修基金、物业管理费的处理等买卖条件和交易流程进行了详细约定。

        根据“买卖协议”的约定,买卖双方买卖关系已成立,为交易过户的需要,双方应在买卖协议签订之次日起七日内签订示范文本的《房地产买卖合同》,并诚信履行协议约定的交易流程。如一方违约,应向对方承担相应的违约责任。

        居间协议和房地产买卖协议签订当日,茹先生向苗小姐按约支付购房定金人民币10万元,苗小姐收下定金,并出具收条一份,此后由于房价看涨,苗小姐不久即表示不愿意签订《房地产买卖合同》,同意向房屋买受人茹先生承担相应的违约责任。茹先生得知这一消息后,明确表示反对,多次催促苗小姐按买卖协议约定签订房地产买卖合同,并办理涉案房屋的过户手续,而苗小姐以涉案房屋尚未签订正式的房地产买卖合同为由,拒绝前往中介公司签约。茹先生对此感到无奈,遂向法院提起诉讼,要求苗小姐继续履地产买卖协议,并向其承担违约赔偿责任。

        本案争议的焦点是:苗小姐与菇先生签订的房地产买卖协议是否属于生效的房地产买卖合同?能否继续履行?房地产买卖协议的生效是否必须以签订示范的《房地产买卖合同》为生效要件?

        律师认为,涉案房屋买卖既签订居间协议又签订房地产买卖协议的情形在二手房交易中有日益增多的趋势,特别2010年4月国家为抑制房价上涨过快、施产新政以来,很多中介公司从自身利益出发,将原来的《房地产买卖居间协议》一分为二,即《居间协议》和附件《买卖协议》。这一分,从法律上来说有很大的不同。如果仅仅是一份《居间协议》,那说明买卖双方实际上只是达成了签订正式房地产买卖合同的预约,相当于一份“定金合同”,根据定金罚则,出售方签约后不卖了,双倍返还定金;买受方决定不买了,定金被没收,这都是买卖双方可以预见和接受的。而一旦签订了《居间协议》和《房地产买卖协议》,性质就发生了很大改变,此种情形下就不是一份简单的购房预约了,而是一份更具法律约束力的房屋买卖合同,苗小姐与菇先生签订的《居间协议》不仅是定金协议,其附件《房地产买卖协议》已具备了买卖合同的实质性要件,上述协议签订后,买卖双方的房屋买卖合同关系就已经成立了,一旦买卖双方建立了房地产买卖合同关系,任何一方违约,就不是损失定金或双倍返还定金这么简单了,在对方违约的情况下,购买方作为守约方,既可以选择解除房地产买卖协议追究对方违约责任,也可以要求违约方继续履行合同并承担相应的违约赔偿责任。甚至中介公司可以以促成交易为由,要求支付全额佣金。本案中,苗小姐没有意识到所签订的“房地产买卖协议”的本质就是“房地产买卖合同”,使其错误的认为,在当时房屋价格飞涨的情形下,可以任意以承担减轻的违约责任来拒绝房地产买卖协议的履行,而最终适得其反。

        房屋出售人苗小姐将房屋产权过户至买受人菇先生名下,过户发生的费用由菇先生承担(律师注:因房地产买卖协议约定的是净到手价);出售人苗小姐于本判决生效之日起十日内将房屋交付给买受人菇先生;买受人菇先生向出售人苗小姐支付房款人民币236万元;出售人苗小姐自判决生效之日起向买受人菇先生偿付自2009年9月1日至本判决生效之日止按246万元计日万分之三的违约金。

        第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。

        第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。

      《签订居间合同后违约的责任》
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