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      “后疫情”时代租赁合同纠纷的法律分析

      时间:2022-12-10 04:36:15 本站 点击:23

        新冠肺炎疫情自2020年爆发至今已有两年左右时间,随着新冠肺炎疫苗的普及、防疫措施的成熟,国内疫情也已好转与持续稳定,国内商业开始恢复正常经营,商场客流量、交易额逐渐复苏。但是,新冠肺炎疫情并未像我们期待的一样完全消失,而是进入时起时伏、随时可能小规模爆发或从外国、外地回流以及季节性发作的“后疫情”时代。在此背景下,大量“后疫情”时代签订的租赁合同也因疫情的小规模爆发/反弹而出现纠纷。

        依据《中华人民共和国民法典》第一百八十条第二款之规定,不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。故构成不可抗力的事件需要同时具备四个特性:不可预见性(订立合同时当事人对不可抗力事件是否会发生是不可能预见的)、不可避免性(合同生效后,当事人对可能出现的意外情况尽管采取了及时合理的措施,但客观上并不能阻止这一事件的发生)、不可克服性(当事人对于事件发生所造成的损失不能克服)、履行期间性(构成不可抗力的事件必须是在合同签订之后、终止以前发生的)。

        在“后疫情”时代,新冠肺炎疫情的小规模爆发/反弹已经逐渐被大众所接受和了解,订立合同双方也不存在不能预见新冠病毒疫情对租赁合同履行的影响的客观情形,因此“后疫情”时代的疫情小规模爆发/反弹已丧失了“不可预见性”这一客观条件。

        结合重庆区域现有的租赁合同纠纷判例(2021渝0192民初8111号),虽然法院不支持承租双方以“不可抗力”规定主张免责,但法院在实践中,会结合《中华人民共和国民法典》第五百三十三条(情势变更规则)规定,综合考虑合同受疫情防控等措施影响的实际情况,决定是否进行责任减免(如:延长租期、减免租金,合理分担因疫情防控导致的不利后果)。

        因疫情的小规模爆发/反弹,部分地区会紧急采取必要的防控措施,承租人可能因此不能或不能完全使用租赁房屋,此时便有部分承租人以“疫情防控导致其经营损失,继续履行合同成本过高或合同目的无法实现”为由要求解除租赁合同。但此时合同能否解除还应结合实际情况具体分析。

        结合疫情期间的司法审判实践分析,各地法院通常不会支持合同解除诉请,因为维持合同关系稳定可在一定程度上保障经济关系稳定,有利于实现疫情后经济社会平稳发展的目标,同时防止因此损害出租人等其他当事人合法权益,致使疫情影响及损失进一步扩大。但法院并非对所有解约诉请一概否定,通常也会结合法律规定、合同约定及客观实际情况支持部分承租人的解约诉请:

        ①短期租赁合同因疫情影响未能履行,一般可支持解除。短期承租人租赁房屋往往具有特定目的且具有时间上的不可变更性,如举办展览、会议等。依据《最高院发布施行

        ②因疫情导致租赁合同继续履行显示公平,也可支持解除。从情势变更角度考量合同履行成本,如果继续履行成本过高则支持解除。具体而言,如果承租人因疫情反弹或防控措施已遭受重大损失,继续履行租赁合同成本过高,且通过降低租金、延长租期等方式变更合同仍然显失公平的,其提出合同解除请求,法院可视具体情况予以支持。

        “后疫情”时代,因受疫情防控措施影响,承租人存在未按照合同约定按时足额支付租金的情形,此时出租人往往以承租人违约为由起诉要求解除租赁合同,并要求承租人承担相应违约责任,例如:支付逾期付款违约金、没收押金、保证金等。

        司法实践中,如承租人确实因疫情反弹及防控措施影响,无法按时、足额缴纳租金的,法院通常不支持出租人的解除请求,但如疫情防范措施解除后承租人仍拒不支付租金,法院通常支持出租人的解约诉请。原因在于,承租人因疫情反弹及防控措施影响而暂时无法缴纳租金存在客观理由,其非故意逾期支付租金而是因疫情反弹客观上影响了租金支付能力,其支付能力恢复后往往具备继续履约的可能,此时出租人难以证明租赁合同目的无法实现。

        结合最高法院及广西、河南、湖南、内蒙古、山东等地高院关于疫情期间租赁合同纠纷处理的规定,如疫情防控措施等事由消除后承租人经催告在合理期限内仍未支付租金的,法院才会支持出租人依合同约定或法律规定解约的请求。

        防患未然往往是最好的抵御风险的手段,在签订租赁合同时,出租人及承租人就可以对相关条款进行明确约定,比如约定不可抗力的情况范围,发生不可抗力时的风险承担方式,通过合同条款的组合设计,达到有备无患、规避风险的目的。

        如果新冠疫情小规模爆发/反弹后,产生租赁合同履行纠纷,承租人可以通过几个方面来先行判断,比如经营地点是否属于疫情管控区,是否受到政府疫情防控措施的直接影响,经营的行业性质与疫情关联性大小,以此判定是否属于不能实现合同目的或者显失公平的情形。

        基于诚实守信原则,在疫情反弹时如不能履行合同义务的,租赁双方为尽量避免损失的扩大,应及时通知对方当事人并保存证据。如果受到疫情防控措施的影响,注意保存政府通知文件,证明影响因素的时间长度。

        根据最高院指导意见、国务院及地方政府的相关政策,面对新冠疫情小规模爆发/反弹,租赁双方应共担风险、共渡难关,积极进行协商调解,合理确定租金减免/责任减免,公平公正的解决双方之间的租赁纠纷。

      《“后疫情”时代租赁合同纠纷的法律分析》
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