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      涉经营性房屋租赁合同纠纷多发 崇川法院发布房屋租赁合同纠纷审判

      时间:2022-12-10 04:39:39 本站 点击:21

        扬子晚报网讯(记者 朱亚运 通讯员 范纪强)12月6日,南通崇川法院发布房屋租赁合同纠纷案件审判及典型案例。近六年,该院(含原港闸法院)审结房屋租赁合同纠纷案件共计2352件。

        崇川区作为南通市主城区,是商铺、商业综合体、公司等各类经济实体聚集地,经营性房屋租赁活动频繁。显示,崇川法院审理的房屋租赁合同纠纷中,大多数为涉经营性房屋租赁合同纠纷。受疫情影响,2020年审结的房屋租赁合同纠纷案件达到峰值,增长率达24.4%。此类案件中,承租人在合同履行过程中以无法实现合同目的为由擅自撤场停止经营的情形较为普遍,出租人遂以拖欠租金为由诉至法院要求解除合同给付租金并赔偿损失。

        面对出租人的给付租金及赔偿的诉讼请求,承租人经常提起反诉。承租人主张,新冠肺炎疫情属不可预见、不可避免、不可克服的不可抗力事件,根据《民法典》相关规定,其终止合同并不属于违约,并要求出租人返还部分已支付的租金及保证金。特别是商业性经营用房,因疫情期间政府出台了中小微型企业补贴政策,而补贴名单以外的企业如果继续按照原合同履行不堪经营压力,故要求变更租赁合同,适当减免租金。

        在该院当天公布的一起典型案例中,某影院公司承租了一商业广场部分区域经营电影院,2020年2月开始,因疫情防控需要,有关部门要求电影放映行业停止营业,并在恢复营业后对上座率进行了限制。此后,影院未支付过租金。出租人多次发函催要未果,遂将某影院公司诉至法院,要求被告支付拖欠的租金。

        法院认为,被告自2020年2月开始关闭影院,直至2020年7月20日有关部门才通知可以恢复营业,在此期间没有经营收入,造成其不能交纳租金的后果。疫情属于不可抗力,根据法律规定,因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任。但即使疫情属于不可抗力,由于并不可归责于合同任何一方,故由此导致的合同无法履行所造成的损失应由合同双方分担。法院根据案件实际情况和疫情期间妥善处理涉新冠肺炎疫情的民事纠纷指导意见,结合公平原则,酌情减免3个月的租金。

        “需要注意的是,疫情影响并不必然是违约责任的豁免因素。”崇川法院党组成员、副院长潘建明说,若疫情整体趋于平稳,社会面企业已经实现复工复产,偶尔零星出现的疫情,并不必然导致承租人的合同目的无法实现,故承租人依然应当严格履行合同,及时与出租人就租金减免、租期延长等事项进行协商。如一味以疫情为由拒绝履行合同,往往会事与愿违,还可能承担根本违约的法律责任。

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